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杭州上半年土拍收官 下半年市場形勢復雜多變

  • 杭州寫字樓網
  • 2019/6/27 9:56:24
導讀:今年上半年,杭州土地市場依舊笑傲群雄。中指數據顯示,杭州十區共出讓土地148宗,總出讓金額1394億元,盡管與去年同比微降2%,但仍然領先全國。下半年走勢又將如何?站在半年度的時間節點上,面對急劇變化的市場基本面,這個答案充滿了變數。

    (原標題:降溫、高熱、分化,土拍這半年峰回路轉 記者:印夢怡 文:蔣敏華 制圖:姬臣)

  今年上半年,杭州土地市場依舊笑傲群雄。中指數據顯示,杭州十區共出讓土地148宗,總出讓金額1394億元,盡管與去年同比微降2%,但仍然領先全國。

  事實上,受金融環境、預期變化等多重因素影響,上半年杭州土地市場堪稱跌宕起伏、峰回路轉:春節前異常冷清,春節后突遇“小陽春”,隨后快速“入夏”,再到二季度尾聲板塊熱度兩極分化。

  下半年走勢又將如何?站在半年度的時間節點上,面對急劇變化的市場基本面,這個答案充滿了變數。

  降溫、高熱,再到理性分化
  上半年土地市場好戲連臺

  回顧今年初,當近郊板塊中泰掀起了2019年的首輪降價風,杭州主城區的土地市場也正刮起“冷風”。

  1月29日,城西文教板塊的翠苑宅地,地價率先下跌,濱江&中鐵建以3.61萬元/㎡拿地。而2018年同板塊中海商住地的樓面價為36894元/㎡(住宅部分實際地價約4.67萬元/㎡),降溫頗為明顯。

  不過這股“冷意”并未持續。春節后,隨著新房市場回暖、限價出現松動預期,以及金融環境的寬松,不少房企拿地信心回歸,地價重新步入上行通道。

  于是,春節后的幾場土拍,勾莊、喬司、火車南站等多個板塊地價紛紛創新高,溢價率不斷攀升,甚至頻繁爭奪至封頂價,進入自持階段。

  高潮發生在4月16日,望江新城08號地塊出讓,濱江集團的拿地價達45325元/㎡,還包含22%的高自持比例。這一地價,在杭州歷史上僅次于綠城·鳳起潮鳴45368元/㎡,若算上自持部分成本,已是杭州最貴宅地無疑。

  緊隨而來的是4月18日,本報發文《限價松動?杭州房企別抱幻想了!》,有關部門權威人士向錢報記者表示:不要低估杭州調控樓市的決心。

  分化也就此開啟,除了原定于4月26日出讓的金沙湖地塊突然在24日晚間被終止掛牌出讓,其余四宗在26日出讓的主城區彭埠、艮北、文暉涉宅地塊無一拍至封頂,甚至再次出現近底價成交。

  此后的5月和6月,主城、蕭山、臨安等陸續推地,不過推地節奏有所放緩,冷熱分化也更為明顯,理性拿地重新成為主基調。

  下半年市場或降溫
  房企持謹慎樂觀態度

  去年7月以后,杭州土地市場風云突變,幾乎是一夜之間“由夏入冬”。今年,杭州土地市場是將走出全年“陽線”行情,還是重蹈去年覆轍?

  “相比上半年,下半年杭州土地市場會適當降溫。”多名業內人士向記者表示,一般來說出于戰略布局的需要,開發商上半年補倉欲望較為強烈。因此,在大多數年份中,土地市場“前高后低”現象較為明顯,今年或許也不會例外。

  此外,今年5月以來房企融資監管趨嚴,這將對土地市場走勢產生直接影響。

  去年底,符合條件的房企獲準發行企業債,一度被視為房企融資監管放松的信號。5月,監管層針對信貸資金違規流入房地產市場開出多張罰單,并且針對房企海外融資加強監管。房企資金面的變化,預計將在三季度的土地市場中得到更為明顯的體現。

  尤為值得一提的是,近期市場瘋傳杭州即將出臺“限房價、競地價”的土拍新政。一旦推出這一新政,下半年杭州土地市場可能會明顯降溫。“下半年市場降溫后,對房企而言拿地難度會降低。”一位某本土房企投資部門的人士對記者說。

  土地市場降溫,并不意味著開發商不看好杭州市場。今年上半年,杭州土地市場仍不斷冒出新面孔。站在“后峰會前亞運”風口的杭州,擁有巨大的成長空間,從中長期看仍是房地產市場中的績優股。

  后續主城區重磅不斷
  百億級江河匯地塊備受關注

  下半年的杭州土地市場,重磅不少。

  據記者了解,金沙湖地塊大概率將在下半年重新掛牌。畢竟上一次金沙湖板塊推地已是10年前,而該地塊緊鄰金沙湖南側,區位可以說相當稀缺。在4月終止掛牌前,多家開發商曾向錢報記者預測,該地塊大概率會拍至封頂價。

  另一宗同樣被等待近10年的濱康綜合體,也很大可能將于下半年重新出讓。

  當然,最為重磅的還是錢江新城江河匯城市綜合體地塊。4月4日,這個位于京杭運河與錢塘江交匯處、由景芳三堡單元三宗地塊組成的巨型綜合體地塊,發布了招標公告,總建筑面積達85.4萬㎡,總起價達131億元,投標時間就在2019年7月4日。其中,匯東區塊總起價約115.5億元,僅起價已超過“杭州最貴商地”恒隆百井坊地塊的107.3億元。

  如此高門檻的地標綜合體項目,誰將參與?近日,微信公眾號“江干發布”透露了一些端倪——6月25日,“江干發布”發文稱“香港新鴻基集團董事局主席郭炳聯攜集團高層一行到訪杭州江干,實地考察意向地塊。”文中提及“新鴻基集團擬在杭州打造一個世界級的城市綜合體”。

  可以預見,作為亞運會前亮相的重要地標之一,7月4日的投標場面或將不輸此前的亞運村投標現場。據記者了解,亞運村地塊的投標當天,有開發商的標書和模型重達一噸,還得開著大貨車去。

    2019年上半年房企拿地金額榜TOP10

  排名 企業  土地數量(宗) 拿地金(億元)
  1   濱江集團    7   97.06
  2   綠城中國    5   85.2
  3   嘉里建設    1   68.14
  4   新希望地產  2   61.53
  5   中南建設    1   41.69
  6   金地集團    2   40.35
  7   保利地產    1   38.61
  8   碧桂園     2   29.35
  9   新城發展控股 1   27.16
  10   榮安地產   1   25.32
  數據來源:中指研究院

關鍵詞:杭州土地市場,土拍收官,土地市場形勢
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  • 來源:錢江晚報
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