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2019年杭州土拍熱度一路攀升 卻不及去年同期

  • 杭州寫字樓網
  • 2019/4/18 9:05:09
導讀:16日,杭州主城區一共出讓七宗地塊,涉宅用地有四宗:三宗分別位于望江新城、筧橋新城、三里亭單元的純宅地,和一宗位于牛田單元的商住地。

  16日,杭州主城區一共出讓七宗地塊,涉宅用地有四宗:三宗分別位于望江新城、筧橋新城、三里亭單元的純宅地,和一宗位于牛田單元的商住地。

  其中,最受關注的地塊是濱江拿下的望江宅地。該宅地容積率2.7,地塊體量約11萬方,起價34872元/㎡。開拍10分鐘,地價就拍至封頂價進入“競自持”環節,最終,濱江以“樓面價45326元/㎡+22%自持”的代價拿下的。據了解,該地價僅次于鳳起潮鳴的45368元/㎡,成為了土拍史上地價第二高。

  一時間,這宗望江宅地的成交結果霸屏了杭州各大房產公號的頭條。除了其“地價第二高”的爆點,還有目前杭州土拍熱度的傳導效應。

  濱江望江宅地創地價第二高的背后:
  2019年杭州土拍熱度一路攀升

  為什么濱江競得的望江宅地能“引燃”杭城?

  要知道,該宗望江宅地的東北側就是濱江于去年8月27日拿下的濱江金地·御品項目,也是目前望江新城板塊內唯一一個新盤,還未開盤。當時,杭州土拍市場正處于低迷期,御品項目的成交地價為29976元/㎡,溢價率僅1.95%,跟前天成交的望江宅地相比,彼時的濱江確實“撿漏”了。

  除了濱江望江宅地拍出“地價第二高”的熱度,其余涉宅地的成交結果也不賴。需要配建10%公租房的三里亭宅地跟筧橋宅地,都被綠城競得,溢價率分別達23.1%和29.7%之高;商業占比高達50%的牛田商住地被越秀補倉,該地塊緊挨越秀此前拿的現房項目,盡管體量小、商業比例大,還是拍到了溢價率21.7%。

  其實,在經歷了2018年下半年的下行期后,從2019年一開年,杭州土地市場早已有了復蘇的跡象。拿主城區來說,今年1月2日大關宅地和筧橋生態公園宅地的成功出讓為2019年的土拍開了個好頭,跟此前普遍的底價、低溢價率成交相比,這兩宗主城區宅地的溢價率達到了11%和20.1%,雖然稱不上大熱,但也為市場注入了不少信心。

  而在之后的主城區土地出讓過程中,市場熱度一路攀升。據悉,1月29日成功出讓的兩宗彭埠單元宅地跟一宗翠苑單元宅地,溢價率分別是17.1%、22.6%和25.5%。到了3月4日主城區年后的首場土拍時,由中南拿下的艮北新城牛田單元宅地溢價率拍到了42.8%,若算上配建10%公租房的成本,該宅地的實際地價高達30923元/㎡。

  4月,主城區又迎來一波“推地潮”,杭州土拍熱度仍在持續。在率先拉開這波“推地潮”的4月2日當天,主城區出讓四宗地塊,涉宅地占兩宗,分別是:祥符東宅地和三塘商住地。這也是今年杭州土拍規則改變后的首次拍地,即溢價率上限由50%調整為30%。雖然溢價率上限降低了,但當日祥符東宅地和三塘商住地不僅成交樓面價雙雙封頂,自持比也均達到了20%以上。土拍市場熱度依舊,甚至可堪比2017年時的盛況了。

  1月、4月“分食”主城區集中推地量
  土拍市場雖熱,卻不及去年同期

  至截稿,杭州主城區今年上半年已成功出讓36宗地塊了,土地出讓金共計428.45億元,其中涉宅地有15宗(包括2宗人才租賃住房用地),商地有21宗(包括停車場用地)。

  據了解,主城區的大量土地出讓日均集中在1月份和4月份,這兩個月各自出讓18宗地塊(包含4月26日即將出讓的地塊)。其中,涉宅地大量集中在4月份,算上4月26日即將出讓的地塊,整個4月主城涉宅地塊共計12宗,占該月主城所有出讓地塊總數的66.7%。

  而去年同期,主城區共出讓38宗地塊,土地出讓金共計546.3億元,其中涉宅地占了22宗(包含4宗租賃用地)。相比之下,去年上半年主城區的大量土地出讓日只集中在1月份,有19宗地塊,涉宅占11宗;2月、3月、4月分布較平均,分別各自出讓7宗、6宗、6宗地塊,其中4月涉宅地出讓最多,出讓的6宗都是(包含4宗租賃用地)。

  值得一提的是,雖然今年開年以來,杭州主城區土拍市場熱度一路攀升,但前提是對比去年下半年低迷時期的市場行情,跟去年同期時的“如日中天”還是不可比擬的。

  去年同期(1月-4月)時,杭州主城區土拍市場可以說是“拍一場火一場”。在22宗涉宅地中,有10宗純宅地和1宗商住地均拍至封頂樓面價,自持比也大都在20%以上,祥生于去年1月8日競得的之江宅地,自持比更是高達50%,即如今的祥生·湛景云境項目。即使是沒有拍至地價封頂的涉宅地,溢價率也都在20%以上。

  因此,從今年以來土拍行情的橫向比較看,杭州主城區的土拍熱度是上去了;但從去年同期土拍行情的縱向比較看,市場熱度卻不似從前。

  接下來
  主城區還有這些土拍大戰:
  “錢塘新區”成立以來首推宅地
  樓面起價超板塊內近期宅地封頂地價

  接下來,在4月26日和5月17日,主城區還將迎來兩場土拍大戰。

  據了解,4月26日主城區將出讓7宗地塊,總體量66.4萬方,總起價109.9億元。其中,涉宅地有5宗,分別位于下沙、彭埠單元、艮北新區和文暉單元。

  值得關注的是下沙中心單元宅地,地塊出讓面積61284㎡,容積率2.8,建筑面積171595㎡,起價346880萬元,起始樓面價20215元/㎡。這也是自大江東、下沙合并為“錢塘新區”以來,下沙推出的首宗宅地。

  這宗下沙中心單元宅地位置頗佳,東至海達南路綠化,南至海通街,西至下沙南路,北至天城東路。與地鐵1號線金沙湖站步行距離600米左右,交通便利;跟北面的金沙湖公園僅隔著一條天城東路,風景怡人;步行至西邊的浙大醫學部附屬邵逸夫醫院也只需800米左右;附近有龍湖金沙天街、金沙印象城、銀泰百貨等商業配套;周邊還有下沙實驗幼兒園、景苑小學、景苑中學等教育資源。堪稱“寶地”。

  據悉,該地塊周邊近幾年并未有宅地成交。而板塊內最近一次成交地塊是在去年1月12日,龍湖以“封頂樓面價16480元/㎡+自持比20%”競得了一宗大學城北單元宅地。該地距離即將出讓的下沙中心單元宅地較遠,直線距離達6公里,且周邊配套設施還不完善。而下沙中心單元宅地的樓面起價就已超過龍湖大學城北項目的封頂樓面價。

  文暉單元推大型商住地
  地鐵5號線上蓋、杭氧杭鍋綜合體加持

  此外,5月17日主城區還將出讓8宗地塊,包含了3宗宅地、1宗商住地、1宗租賃住房用地和3宗商地,總體量70.5萬方,總起價124.3億元。其中,3宗宅地分布于祥符板塊和丁蘭板塊,商住地位于文暉單元。

  其中,最大的亮點是文暉單元商住地。地塊出讓面積98053㎡,容積率2.34,起始樓面價22839元/㎡,體量近23萬方。據了解,這是下城區今年推出的涉宅地中體量最大的一宗。

  不過,這塊地并不好“啃”。據悉,文暉單元商住地由多個地塊組成:XC0402-28、XC0403-07、09、33、XC0404-07地塊。東至勝南路、南至杭鍋支河、西至中舟路、北至杭氧街,規劃為住宅、商業、服務、城市軌道交通、社會停車場用地。

  其中,XC0403-07地塊、XC0403-33地塊內住宅建筑面積不大于地塊地上總建筑面積的75%;XC0402-28、XC0404-07地塊地下停車位除滿足自身配建需求外,還需解決杭鍋工業遺產區塊的配建停車位缺口,數量不少于725個;XC0403-07、XC0403-09、XC0403-10、XC0403-33地塊地下停車位除優先滿足自身停車配建需求外,還應配建杭氧老廠區旅游博覽綜合用地的配套停車場及人防防空工程,配建不少于800個地下停車位;另外還配建不少于300個社會公共停車位。

  值得肯定的是,文暉單元商住地自身條件足夠優秀。交通方面,該地塊為地鐵五號線杭氧站上蓋,未來交通便利;同時,項目內會配建商業商務設施,后續各類生活配套將較為齊全。而且,地塊所在的杭氧杭鍋綜合體將結合地鐵上蓋物業和配套物業開發,打造多功能于一體的國際旅游綜合體;加之地塊內也會配建商業部分,后續各類生活配套將十分齊全。與此同時,未來這里還將是整個下城區的核心配套。

  這樣的寶地將吸引多少開發商前來爭奪?拭目以待。
  (原標題:45326元/㎡!杭州地價第二高 記者:樓楠)

關鍵詞:杭州土地市場,杭州土拍市場,土地出讓
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